Prima casa: le agevolazioni

[di Chiara Dentato, notaio]

Di quali agevolazioni gode l’acquisto della prima casa? Luigi F.

Rispondiamo con piacere al quesito posto dal nostro gentile lettore.
Ai sensi e per gli effetti della nota 2 bis, art.1, Tariffa – parte prima – allegata al Testo Unico in materia di imposta di registro (DPR 131/1986), è riconosciuta agevolazione per i trasferimenti di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze al ricorrere dei seguenti presupposti:

a) dal punto di vista soggettivo, alternativamente:
• che l’acquirente abbia la residenza nel comune ove è situato l’immobile oggetto di acquisto;
• che l’acquirente si impegni a trasferire la propria residenza nel suddetto comune entro 18 mesi dall’acquisto;
• che l’acquirente svolga la propria attività nel comune in cui è situato l’immobile. Vale sin d’ora ricordare che le agevolazioni sono riconosciute, inoltre, a coloro che – per ragioni di servizio – siano impiegati alle dipendenze dello Stato nelle forze armate e sono riconosciute, altresì, ai cittadini italiani residenti all’estero che siano iscritti all’aire (anagrafe italiani residenti all’estero), senza che per costoro sia necessario soddisfare il requisito soggettivo della residenza nel comune dove è situato l’immobile oggetto di acquisto;

b) dal punto oggettivo:
• deve trattarsi di immobili abitativi e relative pertinenze, per tali intendendosi le categorie catastali c/6 (garage) c/2 (deposito) e c/7 (tettoia). Stante l’elencazione in positivo voluta dal legislatore, non sono categorie idonee ai fini dell’operatività dell’agevolazione, né gli Immobili censiti in categoria c/1 (negozi) né in categoria c/3 (laboratori artigiani) in quanto funzionalmente destinati alla produttività e non alla fruizione quale “cosa destinata in modo durevole a servizio od ornamento di un’altra”, secondo la definizione voluta dal codice civile. Fino alla novella in vigore dal 1° gennaio 2014, la legge prescriveva la necessità che si trattasse di immobili “non di lusso”, secondo le definizioni di cui al Decreto Ministero Lavori Pubblici 2 agosto 1969, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 218. Oggi, per i trasferimenti assoggettati ad imposta di registro, non è più espressamente richiesto che si tratti di immobili non di lusso, ma vengono espressamente indicate le categorie catastali non agevolabili, ovverosia a/1 a/8 e a/9, implicitamente riconoscendosi quali suscettibili di aliquota agevolata, tutti gli immobili censiti nelle categorie abitative cosiddette residuali. 

Uno dei presupposti imprescindibili al fine del riconoscimento delle agevolazioni in parola è che l’acquirente non possegga altro immobile nel medesimo comune ove è ubicato quello oggetto di acquisto, idoneo a garantire l’esigenza abitativa, ovvero che non abbia goduto – in precedenza – di altri acquisti su tutto il territorio nazionale in regime agevolato (quali: trasferimenti di diritti reali, di piena o nuda proprietà, ovvero di usufrutto, in titolarità esclusiva o in comunione con il coniuge). Quest’ultima previsione è stata di recente temperata da una disposizione normativa di favore per il contribuente, essendosi previsto che è consentito l’acquisto di altro immobile fruendo delle agevolazioni cd. “prima casa”, purché si proceda all’alienazione dell’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto. 

Inoltre, il legislatore è intervenuto anche temporalmente sulla materia in parola: si prevede, infatti, che colui che abbia acquistato godendo del regime di imposta agevolato, non possa rivendere, a pena di decadenza dalle agevolazioni godute, prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisto (rectius, di registrazione dell’atto), altrimenti per espressa previsione di legge, saranno dovute le imposte nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa nella misura di legge delle stesse imposte, oltre naturalmente gli interessi maturati sino al giorno dell’effettivo soddisfo dell’ente creditore. La medesima disposizione sanzionatoria non trova applicazione qualora la parte, entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato in regime agevolato, benché infraquinquennale, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. In tale ultimo caso, spetta alla medesima parte acquirente, il cosiddetto Credito di imposta, ovvero il diritto di scomputare da quanto dovuto a titolo di imposta per il nuovo acquisto e nei limiti di esso, quanto a suo tempo pagato per l’acquisto del primo immobile. 

Allo stato attuale e precisamente dal 1° gennaio 2014, le agevolazioni prima casa consistono nell’applicazione dell’aliquota ridotta del 2% (in luogo di quella ordinaria del 9%) e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari a euro 50 cadauna. In regime IVA, ovvero qualora si acquistino da società operanti in regime di impresa, immobili abitativi e relative pertinenze, le agevolazioni daranno diritto all’aliquota agevolata del 4%, in luogo di quella ordinaria del 10% e per il principio di alternatività tra iva e registro, al pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa. Si segnala per completezza che con riferimento alla base imponibile su cui liquidare l’imposta, in forza di quanto disposto dall’art. 52 del Testo Unico 131/1986, essa è rappresentata dal valore “catastale” degli immobili calcolato con i parametri fissati dalla legge: questa circostanza, ha da un lato consentito di rendere inutile l’occultamento in atto del corrispettivo pattuito per i trasferimenti immobiliari e dall’altro, ha posto un limite al potere di accertamento dell’amministrazione finanziaria alla quale rimane interdetta, appunto, la facoltà di procedere con aumento di valore e conseguentemente liquidare un maggiore importo a titolo di imposta.

22 febbraio 2020 – © Riproduzione riservata