La tutela degli acquirenti di immobili da costruire

[di Chiara Dentato, notaio]

Con il Decreto Legislativo 122/2005 il Legislatore è intervenuto a predisporre una rete di garanzie a tutela dei soggetti che si trovino a contrattare l’acquisto della propria abitazione quando la consistenza sia ancora in corso di costruzione e a cedere il diritto di proprietà sia l’Impresa costruttrice. La finalità della norma è chiara: il legislatore ha inteso tutelare coloro che, nelle more della venuta ad esistenza del bene, avranno versato acconti e somme costituenti tranche del prezzo dovuto, senza di fatto essere in condizioni di ricevere la controprestazione dall’impresa, rappresentata dal trasferimento della proprietà del bene, nel perdurante rischio di fallimento dell’impresa stessa.
L’intero impianto normativo a tutela degli acquirenti di immobili da costruire, si fonda su disposizioni che anzitutto ne limitano il perimetro di applicazione; per tale via deve trattarsi di:
a) “acquirenti persone fisiche”. La norma, infatti, non trova applicazione qualora acquirente dell’immobile in corso di costruzione sia altra società, poiché il legislatore ha inteso tutelare il soggetto che nella contrattazione rappresenti soggetto “debole” rispetto alla controparte (la società costruttrice), qualificata ipso iure quale contraente forte;
b) “immobili in corso di costruzione e non ancora ultimati”. Si ha riguardo ad immobili non ancora esistenti in natura, rispetto ai quali l’acquirente contratterà “sulla carta”. Sul punto giova precisare che l’art. 2645 – bis ultimo comma, cc, definisce l’edificio venuto ad esistenza quando “sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura”. Con la novella in parola, il legislatore fa un passo in avanti, richiedendo al fine della cessazione degli effetti protettivi della norma, che l’immobile stesso “versi in condizioni tali da consentire il rilascio del certificato di abitabilità”. Dunque, secondo le definizioni della norma e agli effetti della sua applicazione, vi è “immobile da costruire” fin quando lo stesso non sia in possesso dei requisiti che consentano l’attestazione della sua agibilità.
c) “venditori società costruttrici”. Soggetti che, per la loro natura di esercenti attività di impresa siano, a norma di legge, fallibili.
La rete di tutele predisposte dal Legislatore si sostanzia nell’obbligo a carico della società costruttrice/venditrice di consegnare all’acquirente, al momento della stipula dell’atto preliminare o altro atto similare che abbia quale effetto l’obbligo di trasferire un immobile non ancora esistente, una fidejussione che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare, prima del trasferimento della proprietà. 
La fidejussione ha una finalità protettiva degli interessi dell’acquirente, essa deve rispondere a determinate caratteristiche prefissate dallo stesso Legislatore ed essere rilasciata unicamente da soggetti abilitati.
Il mancato rilascio della fidejussione comporta nullità del contratto; sul punto, salvo quanto a dirsi sulle novità introdotte in materia con il Decreto Legislativo 14/2019, si precisa che la nullità in parola viene inizialmente concepita dal Legislatore come nullità di protezione per il contraente debole e, come tale, azionabile solo da quest’ultimo, rientrando nelle ipotesi di nullità cosiddetta relativa. Con la modifica al Decreto Legislativo 122/2005 ad opera del citato D. Lgs. 14/2019, noto come “Decreto sulla Crisi di Impresa”, la tutela degli acquirenti di immobili da costruire si è ulteriormente rafforzata, essendo stato previsto inderogabilmente che anche il contratto preliminare sia ricevuto a ministero del notaio, demandando dunque a quest’ultimo, il compito di verificare il pieno rispetto delle norme fin qui esaminate, nella consueta funzione di garante della legalità. In particolare, il notaio non stipulerà il contratto preliminare se il costruttore non avrà rilasciato all’acquirente la fideiussione, nella stesura conforme al modello ministeriale. 
Altro obbligo posto a carico della società venditrice, divenuto inderogabile (e irrinunciabile) con la novella del 2019, consiste nel dover consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. Decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivanti dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. A fini di completezza, si segnala che coerentemente con l’intero impianto normativo, ai sensi e per gli effetti dell’art. 8 del citato D. Lgs. 122/2005, qualora l’immobile (rectius il terreno sul quale verrà edificato l’immobile) abbia formato oggetto di garanzia a fronte di un finanziamento concesso all’impresa  e dunque sia gravato da ipoteca, è interdetta al notaio la stipula di atti di trasferimento dell’immobile stesso, se non si sia proceduto al frazionamento del finanziamento (e dell’ipoteca) in quote e, salva l’ipotesi di accollo del mutuo del costruttore in capo all’acquirente, prima o contestualmente alla stipula dell’atto, non vi sia idoneo titolo che consenta la restrizione del bene dal gravame ovvero la cancellazione della relativa formalità ipotecaria.

7 marzo 2020 – © Riproduzione riservata