La gestione degli oneri condominiali

[di Chiara Dentato, notaio]

Che la materia al vaglio sia sempre stata oggetto dell’attenzione del legislatore è provato dall’avere ad essa dedicato, sin dalla stesura del codice del 1942, l’intero capo II del titolo VII del libro terzo del Codice Civile. Il condominio negli edifici è situazione giuridica che interessa ben 35 milioni di persone, con un contenzioso che coinvolge oltre il 26% degli italiani, nel permanere del conflitto interpretativo delle vigenti disposizioni in seno alla giurisprudenza di merito e di legittimità.
Uno dei profili di maggiore litigiosità risiede proprio nella gestione degli oneri condominiali (ordinari e/o straordinari) maturati e non versati, qualora l’unità immobiliare cui essi afferiscano, formi oggetto di trasferimento. 
La Riforma del Condominio, portata dalla Legge n. 220 dell’11 dicembre 2012, ha inciso anzitutto sulla principale fonte di regolamentazione della materia, ossia sul codice civile e relative disposizioni di attuazione, occupandosi espressamente della solidarietà tra venditore e acquirente nei confronti del soggetto creditore (il condominio). 
Il novellato art. 63, commi IV e V disp. att. Codice civile, espressamente dispone: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. 
Il comma IV della disposizione in commento fissa il principio della cosiddetta “ambulatorietà passiva” in ambito condominiale: il nuovo proprietario risponde solidalmente per gli oneri maturati nell’anno in corso e/o nell’anno precedente alla cessione dell’unità immobiliare. Il limite temporale è fissato dalla legge e, si badi, esso è relativo “all’esercizio condominiale”, non già all’anno solare. Parlare di solidarietà significa che obbligato al pagamento è sempre il vecchio proprietario e che tuttavia, per l’ipotesi di insolvenza, il legislatore chiama a partecipare il nuovo proprietario, con conseguente diritto di rivalsa per quest’ultimo nei confronti del primo, volto al recupero di quanto versato.
 Il V comma della norma in commento, con disposizione mossa dalla medesima ratio di salvaguardia delle ragioni del creditore, fa un passo avanti stabilendo che il venditore resti obbligato solidalmente con l’acquirente pur quando abbia ceduto i propri diritti su unità immobiliare in regime di condominio. Ai fini della cessazione dell’obbligazione solidale, assume centralità il momento in cui venga trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo. La legge non disciplina a carico di chi sia l’onere della trasmissione, si ritiene che esso resti affidato alla cura della parte più diligente. 
Sebbene la norma, nella sua versione aggiornata, sarà certamente in grado di arginare il fenomeno di contenzioso fin qui generato, si ritiene comunque utile dare un suggerimento ai lettori, dettato dal buon senso: l’unico strumento che oggi può garantire certezza nei rapporti è rappresentato dal rilascio, in data prossima alla stipula, della liberatoria condominiale;un’attestazione che certifichi, in un unico contesto documentale, l’inesistenza di oneri insoluti pregressi e di contenziosi pendenti. 

8 novembre 2019 – © Riproduzione riservata